Das Mathildenviertel – Ein Quartier mit Geschichte und Verantwortung
18. Dez. 2025, von Lea Hanke
Das Grundstück an der Bieberer Straße 39 markiert den nördlichen Eingang des historischen Mathildenviertels und ist als Teil einer gründerzeitlichen Gesamtanlage mit hochwertigen Einzeldenkmalen eine städtebaulich besonders sensible Fläche. Früher standen hier die Villa Schramm und ein parkartiger Grünbereich, die für Belichtung, Durchlüftung und Erholung bei ohnehin hoher Baudichte im Quartier sorgten: ein städtebauliches Konzept, das bis heute die Qualität des Viertels prägt.
Das Mathildenviertel früher: Voller Bäume und Freifläche, davon ist wenig übrig. (Quelle:privat)
In den 1950er Jahren wurde die Fläche mit einem sechsgeschossigen Solitär mit niedrigem Sockelbau bebaut, der trotz aller Kritik deutlich erkennbar auf die Umgebung reagiert: Er fasst den Mathildenplatz räumlich, unterbricht den Lärm- und Sichtkorridor zur Berliner Straße und lässt durch seine Gliederung und Durchblicke die historische Platzrandarchitektur weiter wirksam bleiben. Dieses Zusammenspiel aus Gründerzeit, Nachkriegsarchitektur und Freiflächen ist der Maßstab, an dem sich neue Planungen messen lassen müssen.
Was aktuell geplant ist
Der Investor strebt eine nahezu vollständige Über- und Unterbauung des Grundstücks mit einem 5-8‑geschossigen Blockrandkomplex plus Staffelgeschoss mit etwa 160 Wohnungen und rund 90 Stellplätzen an. Geplant ist eine dichte Randbebauung mit engen Innenhofsituationen und zusätzlichen Staffelgeschossen.
Das geplante neue Riesenbauprojekt: hoch und eng (Zeichnung erstellt mit Hilfe von Sora)
Nach Darstellung des Magistrats soll das Vorhaben nach § 34 BauGB genehmigungsfähig sein, obwohl das Grundstück als freigestellte Sonderfläche derzeit keinen direkten baulichen Bezugspunkt für ein „Einfügen“ in eine Blockrandstruktur bietet. Zugleich wird die Art der Nutzung von einer gemischten Nutzung mit Büros, Einzelhandel, Kita und sozialen Angeboten hin zu einer weitgehend reinen Wohnnutzung verändert – mit völlig anderen Anforderungen an Licht, Luft, Sonne und gesunde Wohnverhältnisse.
Dichte, Klima und Boden – warum das Maß nicht stimmt
Die vom Bauherrn benannten Kennzahlen zeigen eine Geschossflächenzahl (GFZ), die laut Bauherr für den gesamten Block teils deutlich über 3,8, nach eigener Berechnung sogar bei etwa 4,8 liegt. Ein Wert, der nicht nur die umgebende Gründerzeitbebauung mit typischen GFZ zwischen etwa 1,9 und 2,5 weit übertrifft, sondern auch traditionelle stadtplanerische Leitlinien zu gesunden Wohnverhältnissen verletzt. Historische Erfahrungen aus überverdichteten Gründerzeitquartieren haben gezeigt, dass derartige Dichten ohne großzügige Grün- und Platzflächen zu erheblichen Gesundheits- und Lebensqualitätsproblemen führen, weshalb in vielen Städten mit hohem Mitteleinsatz Gebäude abgerissen wurden, um wieder Licht, Luft und Sonne in die Quartiere zu bringen. Gerade vulnerable Gruppen wie Alte, Kinder und sozial Schwächere haben ein deutlich höheres Risiko für gesundheitliche Folgen.
Hinzu kommt, dass der Standort im bioklimatischen Belastungsraum liegt: Laut Klimakarten ist das Mathildenviertel bereits heute ein Hitzehotspot, in dem Durchlüftung und Begrünung zentrale Zukunftsaufgaben sind. Der geplante Baukörper würde wie ein „Klimapfropfen“ wirken, Kaltluftströme in Richtung Karlstraße abschneiden und die Hitzebelastung für Anwohnerinnen und Anwohner bis 2050 weiter verschärfen, statt eine klimaresiliente Stadtentwicklung zu unterstützen.
Risse, Wasser, Boden – ein sensibles Fundament
Bewohnerinnen und Bewohner im Mathildenviertel berichten seit Jahren von gravierenden Rissbildungen in den Fassaden, Wasserschäden in Kellern und einer insgesamt schwierigen Bodenlage, die schon ohne Großbaustelle zu Schäden führt. Historische Karten und Zeitzeugen erinnern daran, dass ein Bach unter dem Gebiet verläuft und dass die Fläche lange als Park- und Grünanlage genutzt wurde – ein typischer Hinweis darauf, dass der Untergrund für dichte Bebauung problematisch ist.
Jeder größere Eingriff, insbesondere mit tiefgreifender Unterbauung und Tiefgarage, bedeutet hier ein erhebliches Risiko für die bestehende Bausubstanz, gerade für denkmalgeschützte Gebäude mit hohen Sanierungs- und Unterhaltungsauflagen. Ein bloßes Beweissicherungsverfahren, wie vom Investor in Aussicht gestellt, reicht in dieser Situation nicht aus, weil es Schäden lediglich dokumentiert, aber weder verhindert noch die Kostenrisiken fair verteilt.
Risse in Häusern, Wegen und Höfen in der Krafftstraße im Mathildenviertel, auf das sich das Abschneiden der Kaltluft besonders auswirken wird.(Quellen: privat)
Denkmalschutz und Stadtbild
Das Mathildenviertel ist als Kulturdenkmal-Gesamtanlage mit herausragenden Gründerzeitfassaden geschützt, einzelne Gebäude sind zusätzlich als Einzeldenkmale eingestuft. Die geplante Blockrandbebauung würde die historisch gewollten Blickbeziehungen auf die reich dekorierten Fassaden und die Platzräume massiv beeinträchtigen und das Zusammenspiel von Platz, Solitärbau der 50er Jahre und gründerzeitlicher Randbebauung zerstören.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die mit hohem finanziellem und organisatorischem Aufwand denkmalgerechte Sanierungen leisten und strenge Auflagen des Denkmalschutzes erfüllen, wäre eine derart überzogene Verdichtung ein Schlag ins Gesicht. Ein Neubau, der die denkmalpflegerische Qualität ignoriert, konterkariert den bürgerlichen Gestaltungswillen, der das Viertel historisch geprägt hat, und gefährdet die Identität des Quartiers als östliche Innenstadt Offenbachs.
Noch ein Einblick in das Leben im Mathildenviertel in früheren Jahren. (Quelle:privat)
Parkplatzdruck und Verkehr
Schon heute ist der Parkdruck im Mathildenviertel erheblich, wie sowohl die Anwohnerinnen und Anwohner als auch städtische Untersuchungen bestätigen. Die vorhandene Stellplatzsatzung basiert auf der Erkenntnis, dass in innerstädtischen Quartieren wie hier ein Stellplatzschlüssel von etwa 1,0 pro Wohnung notwendig ist – bei 160 geplanten Wohnungen wären 90 Stellplätze deutlich zu wenig, während die nahezu vollständige Unterbauung des Grundstücks zugleich die Umsetzung der Niederschlagswassersatzung (Regenwasserversickerung vor Ort) stark erschwert.
Neue Landesvorgaben haben zwar die formale Möglichkeit der Stadt eingeschränkt, Stellplätze strikt einzufordern, doch steht dies im Spannungsfeld höherrangiger Rechtsgrundsätze, wonach keine vermeidbaren Belastungen für die Umgebung geschaffen werden dürfen. Ohne intelligentes Mobilitätskonzept, mit Car-Sharing, familiengerechte Wohnungsgrößen, sozialer Durchmischung und konsequentem Regenwassermanagement droht ein massiver zusätzlicher Parkplatzsuchverkehr, der die Lebensqualität weiter senkt.
Sozialverträglichkeit statt Hongkong-Dichte